이 책은 부동산 개발금융의 세계에 처음 발을 들이는 대학생과 신입사원을 위한 실무 입문서다. 저자는 하나의 공동주택 신축사업이 시작되어 정산에 이르기까지의 전 과정을, 복잡한 이해관계자들 사이에서 ‘프로젝트의 사령탑(Management Hub)’ 역할을 수행하는 부동산신탁사의 시각에서 하나의 흐름으로 재구성했다. 담보신탁과 자금관리대리사무에서 출발해 토지신탁, 분양과 계약금·중도금대출, 기성검사와 자금집행, 준공과 소유권보존등기, 정산에 이르기까지 현장에서 실제로 쓰이는 계약서와 실무 서류를 그대로 가져와, “왜 이 문서가 필요하고, 누가 검토하며, 어디서 리스크가 발생하는지”를 짚어 준다. 지도 없이 현장에 들어가면 누구나 길을 잃는다는 저자의 말처럼, 이 책은 복잡한 개발사업의 전체 구조를 한눈에 조망하게 해 주는 가장 친절한 실무 지도다.

부동산 개발사업은 금융과 회계, 법률과 건설이 한데 얽혀 자본시장 안에서 가장 역동적으로 움직이는 분야다. 그 중심에서 부동산신탁사는 단순히 자금을 보관하는 회사가 아니라, 사업 구조를 연결하고 신탁재산인 토지와 자금의 흐름을 통제하며 수많은 이해관계자를 조율하는 ‘허브’ 역할을 맡는다. 그러나 정작 신탁 실무를 처음부터 끝까지 하나의 흐름으로 설명해 주는 자료는 찾아보기 어려웠다. 대부분의 책이 법률적 정의에 치우치거나, 개발사업 전반을 얕게 훑는 데 그쳤기 때문이다.

『신탁 BOOK #1: 대학생과 신입사원을 위한 부동산신탁 실무 입문서』는 바로 그 빈자리를 채우기 위해 기획되었다. 이 책은 하나의 공동주택 신축사업을 기준으로, 사업이 시작되어 종료될 때까지의 전 과정을 시간의 흐름에 따라 6부 25장으로 재구성했다. 신탁 개관에서 출발해 사업의 개시, 신탁 설정과 사업 착수, 분양과 수분양자 금융, 사업 관리와 자금집행, 준공과 정산까지 — 실제 사업이 굴러가는 순서 그대로 각 단계를 따라가며 신탁사의 업무를 자연스럽게 익히도록 설계했다.

이 책의 가장 큰 미덕은 개념과 약어의 나열에 머물지 않는다는 점이다. 담보신탁과 자금관리대리사무, 책임준공형·차입형 토지신탁, 투자심의, 승계계약과 착공, 분양과 계약금·중도금대출, 기성검사와 자금집행, 준공과 소유권보존등기, 정산에 이르기까지, 현장에서 실제로 오가는 계약서와 실무 서류 양식을 그대로 가져와 “왜 이 문서가 필요하고, 누가 검토하며, 어디서 리스크가 발생하는지”를 입체적으로 풀어내며 최신 개발 트렌드까지 현장감 있게 담아냈다.

저자는 건설사와 부동산신탁사를 두루 거치며 각종 부동산 개발사업(민간PF, 재개발·재건축 등 도시정비사업)과 토지신탁·담보신탁·자금관리대리사무·PFV 출자 등 신탁사업 전반을 수행해 온 현직 실무자다. 이 책은 그가 업계에 처음 발을 들인 입사 직후, 스스로 가장 어려워했던 ‘전체 사업 흐름의 조망’을 후배들에게 한 권으로 전해 주고 싶다는 마음에서 출발했다. 그래서 철저히 입문자 친화적으로 쓰였지만, 쉽다는 것이 결코 얕다는 뜻은 아니다.

이 책은 완성형 백과사전이 아니라, 현장에 처음 들어서는 사람에게 지도를 쥐여 주는 책에 가깝다. 부동산 개발과 금융의 바다에 첫발을 내딛는 대학생과 취업준비생, 신입사원은 물론, 시행사와 금융기관, 건설사, 법무·회계 전문가에게도 개발사업 전반을 조망하게 해 주는 든든한 길잡이가 되어 줄 것이다. 지도 없이 현장에 들어가면 누구나 길을 잃지만, 전체 구조를 손에 쥔 사람은 길을 잃지 않는다.

추천사

서문

PART 1 신탁 개관

01 부동산 신탁 개요

02 서술 개요

PART 2 사업의 개시

03 공동사업표준협약서

04 사업부지 확보

05 담보신탁

06 자금관리대리사무

07 철거

08 투자심의

PART 3 신탁 설정과 사업 착수

09 토지신탁

10 계약 체결 및 최초인출

11 건축주 명의 변경

12 승계계약

13 착공신고

PART 4 분양과 수분양자 금융

14 분양

15 계약금대출

16 중도금대출

17 부동산 거래 신고

PART 5 사업 관리와 자금집행

18 기성검사

19 자금집행

20 토지신탁이익의 선지급 기준

21 사업 관리

PART 6 준공과 정산

22 준공업무(사용승인)

23 취득세 신고, 소유권보존등기

24 잔금 납부, 소유권 이전

25 정산 업무

맺음말

부록 용어집