이 책은 부동산신탁·금융·개발 실무에서 건설사(시공사)를 ‘제대로 뜯어보는 눈’을 기르기 위한 주니어 실무자용 입문서다. 저자는 건설사가 어떻게 돈을 벌고 이익을 실현하는지, 그 수주산업의 비즈니스 모델에서 출발해 재무제표를 건설사·신탁사의 관점에서 읽어 내고, 안정성·활동성·현금흐름·자산건전성·수익성 다섯 축의 정량 분석과 정성 분석을 거쳐 부실의 신호를 조기에 식별하는 과정을 하나의 체계로 정리했다. 외부 신용등급 한 줄, 시공능력평가 순위 한 줄에 기대던 검토에서 벗어나, 수주잔고 3배수 법칙과 흑자도산의 메커니즘, 현금흐름 부호 패턴 같은 실무 도구로 ‘이 현장은 다를 것이다’라는 막연한 희망을 사실과 숫자로 대체하게 해 준다. 건설사 검토가 모든 딜의 출발점이자 최종 방어선인 이유를, 대학생·취업준비생부터 실무 1~5년 차까지 단계적으로 익힐 수 있는 실전 지침서다.

부동산신탁업과 부동산금융, 디벨로퍼 실무에서 건설사에 대한 검토는 모든 딜의 출발점이자 최종 방어선이다. 건설사는 단순한 용역 제공자가 아니라 프로젝트의 신용을 지탱하는 축이기 때문이다. 그러나 정작 현장에서 건설사를 제대로 뜯어볼 수 있는 실무자는 생각보다 많지 않다. 대부분은 외부 신용등급 한 줄, 시공능력평가 순위 한 줄, 익숙한 브랜드 인지도에 기대어 판단을 내리곤 한다.

『건설 BOOK #1: 주니어 실무자를 위한 시공사 분석』은 바로 그 ‘보는 눈’을 만들기 위해 쓰였다. 건설사가 어떻게 돈을 벌고 어떻게 이익을 실현하는지, 그 비즈니스 모델에서 출발해 재무제표를 건설사·신탁사의 관점에서 해부하고, 마침내 부실의 신호를 남들보다 먼저 읽어 내는 데까지 나아간다. 본서는 7부 27장에 걸쳐 개념의 토대(제1~3부), 분석의 본체(제4~5부), 적용과 종합(제6~7부)이라는 세 흐름으로 짜여 있다.

이 책의 강점은 이론과 실무 도구가 촘촘히 맞물려 있다는 데 있다. 수주산업의 회계적 특수성과 ‘수주액 ≠ 매출액’의 의미, 수주잔고 3배수 법칙, 이익은 났는데 돈이 없는 흑자도산의 메커니즘, 현금흐름의 부호 패턴 읽기 등 현장에서 바로 쓰는 정량·정성 분석 프레임을 제시하고, 실제 건설사 부실 사례를 그 프레임으로 직접 해부해 같은 패턴이 다음 딜에서 식별되도록 훈련시킨다. 안정성·활동성·현금흐름·자산건전성·수익성 다섯 종 비율의 계산식과 기준값(경험칙)도 함께 담았다.

저자는 건설사와 부동산신탁사를 거치며 경영계획·관리회계와 신탁·부동산금융 실무를 두루 경험한 현직 실무자다. 그가 특히 힘주어 말하는 것은, 건설사 검토가 숫자 싸움이기 전에 ‘태도의 문제’라는 점이다. ‘이 현장은 다를 것이다’, ‘이번엔 괜찮을 것이다’라는 희망은 언제나 위험 신호를 덮는다. 이 책은 그 희망을 사실과 숫자로 대체하도록 돕는다. 동시에 수록된 기준값은 절대적 정답이 아니라 실무 토론의 출발점임을 분명히 밝힌다.

이 책은 부동산 PF와 개발금융에 몸담은 사람이라면 누구나 곁에 둘 만한 실무서다. 회계와 부동산금융을 처음 접하는 대학생과 취업준비생부터, 시공사를 검토해야 하는 신탁사·금융기관·증권사의 실무 1~5년 차 담당자까지 단계적으로 읽을 수 있도록 설계되었다. 건설사를 보는 눈을 갖춘 사람은 무너지는 현장을 미리 피할 수 있다. 이 책은 그 눈을 길러 주는 가장 실전적인 첫 교과서다.

추천사

일러두기

서문

본서의 구성과 독법

PART 1 건설사의 이해

01 건설사의 정의와 법적·산업적 지위

02 사업구조 내 건설사의 역할과 이해관계자

03 건설사 유형 분류 체계

04 건설사의 조직 구조

PART 2 건설사의 수익 창출 메커니즘

05 수주산업으로서의 건설업

06 연간 계획과 실적 구조

07 수주의 매출화 메커니즘

08 수주잔고 관리와 3배수 법칙

PART 3 재무제표 개론

09 재무제표의 세 축 구조

10 재무제표 간 연결 구조

PART 4 건설사 정량 분석

11 3대 신용평가사 평가기준의 이해

12 안정성 지표

13 활동성 지표

14 현금흐름 지표

15 자산건전성 지표

16 수익성 지표

17 현금흐름표의 구조적 해석

18 주석 분석

19 현장 리스트 분석

PART 5 건설사 정성 분석

20 지배구조 분석

21 보도자료·기사 필터링

22 감사의견 4단계

23 브랜드 파워와 하자·안전관리

24 공시사항 조회 체계

PART 6 Case Study

25 부실화 공통 패턴

26 개별 사례 분석

PART 7 건설사 종합 분석 프레임워크

27 정량·정성 통합 체크리스트

부록 1 용어집·약어표

부록 2 정량지표 계산식·기준값 총정리

부록 3 건설사 검토 28개 항목 체크리스트

맺음말