개원 전문가의 시선으로 바라보다

“왜, 지금, 메디컬 빌딩인가!”

메디컬 빌딩 짓기만 하면 공실이 없다는 말, 과연 사실일까.

아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 남는다.

“전문가와 함께라면 지금도 늦지 않았다.”

메디컬 빌딩은 현존하는 중소형 빌딩 투자처 중 가장 매력적인 기회다. 의사라는 안정적인 임차인, 수억 원의 인테리어 투자로 쉽게 이전하지 않는 구조, 10년 이상의 장기 계약, 진료과목 간 시너지까지.

그러나 이름만 메디컬인 건물에 투자했다가 일반 상가와 다를 바 없는 공실 리스크를 떠안는 사례가 지금 이 순간에도 생겨나고 있다.

좋은 건물을 고르는 눈, 그리고 그 건물에서 세금을 통제하는 구조. 이 두 가지가 모두 갖춰졌을 때 비로소 메디컬 빌딩 투자는 완성된다.

취득하기 전 입지와 임차인을 분석하고, 취득할 때 구조를 설계하고, 보유하는 동안 낮은 법인세로 수익을 쌓고, 적절한 시점에 가족에게 지분을 이전한다.

이 흐름이 하나의 시스템으로 맞물릴 때, 메디컬 빌딩 한 채가 3대에 걸쳐 가문의 자산이 된다.

지금 보유 중이라면 지금 설계하고, 아직 매입 전이라면 이 책을 읽은 지금이 가장 좋은 시점이다.

“메디컬 빌딩은 운이 좋은 사람이 잡는 기회가 아니다.

준비된 사람이 잡는 기회다.”

추천사

1부 실전 사례 중심 투자 전략

프롤로그

1장 | 왜 메디컬 빌딩 투자인가 - 투자의 본질

1. 왜 건물 투자여야 하는가

2. 아파트 vs. 상업용 빌딩 ― 투자 구조의 본질 차이

3. 왜 그중에서도 메디컬 빌딩인가

4. 메디컬 빌딩 투자에서 생기는 오해들

2장 | 메디컬 빌딩 투자 실전 전략 - 사례 중심

1. 투자 전 반드시 점검해야 할 핵심 포인트

2. 의료시설 vs. 1종 근린생활시설 ― 무엇이 다른가

3. 메디컬 빌딩 구성과 진료과목 전략

4. 약국과의 콜라보 전략

5. 임대차 계약의 핵심 ― RF, FO, TI

6. 국내 환자 vs. 외국인 환자를 고려한 입지 선택

7. 개인 vs. 법인 매입, 단독 vs. 공동 투자

8. 어떤 건물을 사야 하는가 ― 신축·구축·리모델링

9. 실제 메디컬 빌딩 개발 사례 분석

3장 | 건물주와 원장, 두 시선이 만나는 지점

1. 건물주가 갖춰야 할 마인드

2. 입지의 중요성과 잘못된 선택의 비용

3. 원장으로서 메디컬 빌딩 건물주 되기

4. 일반 임차인 vs. 메디컬 임차인의 차이

에필로그

출처

2부 세금과 출구 전략

프롤로그

서론

1장 | 취득 단계의 세금

1. 취득 단계 취득세율

2. 취득 단계 ― 취득가액 산정

3. 취득 단계 ― 토지·건물 안분이 세금을 바꾼다

4. 취득 단계 ― 현물출자 이월과세

5. 개인 vs. 법인 ― 그래서 어떤 명의로 취득할 것인가

2장 | 보유 단계의 세금

1. 보유 단계에서 발생하는 모든 세금·부담금

2. 재산세와 종합부동산세

3. 법인세 ― 2025년·2026년 세율과 성실신고법인

4. 법인세 계산 구조 ― 임대수익에서 납부까지

5. 법인세 계산 실전 예시 (100억 메디컬 빌딩)

6. 가수금 전략 ― 합법적 절세 수단인가

7. 급여·배당 전략 ― 법인 수익을 가장 효율적으로 꺼내는 법

8. 보유 단계 자주 묻는 질문

3장 | 양도 단계의 세금과 엑싯 전략

1. 법인 양도 시 법인세 ― 2026년 개정 세율

2. 개인 vs. 법인 양도 ― 세후 실수령액과 재투자 여력 비교

3. 법인에는 장기보유특별공제가 없다

4. 법인 엑싯 구조 선택 ― 건물 매각 vs. 지분 매각

5. 지분 매각 시 비상장주식 평가 ― 절세의 핵심 도구

6. 공동투자 엑싯 전략 ― 3~4인 공동법인의 출구 시나리오

7. 양도 타이밍 전략 ― 언제 파느냐도 세금이다

8. 양도 단계 자주 묻는 질문

4장 | 기타 팁 - 가족법인을 완성하는 고급 전략

1. 법인 설립 절차 ― 처음 한 번을 제대로

2. 명의별 10년 세후 수익 시뮬레이션

3. 지분 설계 ― 경영권을 지키면서 자산을 넘기는 법

4. 자녀법인 활용 전략

5. 법인 보험 전략 ― 상속세·퇴직금 재원 설계

6. 대표자 개인 절세 금융상품

7. 메디컬 빌딩 세무사를 고르는 기준

8. 자주 묻는 질문

에필로그