법원경매는 누구나 당할 수 있습니다!

연간 법원경매 접수 건수 약 11만 건(대법원경매 통계자료)

대한민국 총 주택 수 약 1.767만 가구(통계청 2010년)

우리나라 총 가구 수의 약 1,767만 가구 중에서 매년 약 11만 가구가 법원경매를 당하고 있습니다.

즉, 1년에 약 176가구 중에서 1가구는 알게 모르게 법원경매를 경험하고 있습니다. 단순히 숫자로만 보자면 10년이면 17가구 중에서 1가구는 법원경매를 경험하게 됩니다. 이것은 당신이 알지 못하는 현실입니다. 많은 사람들이 인정하고 싶지는 않겠지만, 이것은 현실입니다. 법원경매는 누구나 당할 수 있습니다.

공격적인 법원경매

법원경매로 나온 부동산을 투자 등의 목적으로 낙찰받으려고 하는 사람들

방어적인 법원경매 

자신이 살고 있는 집이 법원경매를 당한 사람들을 위한 경매

내가 살고 있는 집이 법원경매가 되었을 때, 어떻게 해야 되는지를 알려주는 경매

공인중개사도 소유자와 임차인을 위한 법원경매를 알아야 합니다.

소유자와 임차인들은 자신이 살고 있는 집이 법원경매가 되었다면, 자신들에게 그 집을 소개해 준 공인중개사 사무소를 가장 먼저 찾아갑니다.

그렇게 공인중개사사무소를 찾아가서, 자신이 살고 있는 집이 법원경매를 당했는데 어떻게 해야 되는지 등의 질문을 하면 과연 몇 명의 공인중개사사무소에서 법원 경매를 당한 소유자와 임차인들에게 만족할 만한 답을 해 줄 수 있을까요?

법원경매를 당하신 소유자와 임차인분들을 대상으로 오랜 기간 상담하는 일을 하다 보니, 잘못된 정보를 가지고 최악의 선택을 하시는 분들이 많이 있습니다. 그런 분들에게 보다 정확한 정보를 알려드리고자 이 글을 적기 시작했습니다. 이 책의 정보들이 법원경매를 당하신 모든 분들에게 만족할 만한 답변을 드릴 수는 없겠지만 제가 그동안 많은 상담을 해 오면서 가장 많이 받았던 질문들을 중심으로 구성하였습니다.

법원경매를 당하신 모든 분들을 만족시키기에는 다소 부족한 점이 있을지는 모르겠으나, 제가 아는 내용들과 경험들을 바탕으로 적었습니다.

이 책에서 나타나는 질문사례들은 실제 사례들을 조금씩 각색을 하여 재구성하였으며, 답변들은 제가 경험한 내용들을 조금씩 각색하였습니다.

또한 책의 내용에서 개인적인 생각들을 적은 부분들이 있으며, 이러한 부분들은 각 지역의 법원이나 담당판사님마다 조금씩 차이가 있을 수 있습니다.

이 책의 내용은 법원경매를 당한 점유자(소유자 및 임차인)들에게 어떻게 해야 하는지에 대한 방향을 제시하는 것이 목적일 뿐, 특별한 금전적인 이익을 줄 수 있는 방법을 알려 주려는 것이 아닙니다. 그러므로 점유자들을 위한 불법적인 내용이나 편법적인 내용들은 완전히 배제하였습니다.

이 책은 법원경매를 당하신 소유자와 임차인들에게도 많은 도움이 되겠지만. 특히 현업을 하고 계시는 공인중개사분들에게 상당한 도움이 될 것으로 생각됩니다.

글을 시작하며

01 법원경매는 누구나 당할 수 있다

(1) 10년에 17가구에서 1가구는 법원경매를 당한다 

(2) 법원경매는 누구나 당할 수 있다 

(3) 법원경매를 당한 사람들의 반응 

(4) 법원경매를 당했을 때에는 어떻게 해야 하는가? 

(5) 법원경매를 당한 사람들을 노리는 브로커들 

(6) 공인중개사들도 소유자와 세입자를 위한 경매를 알아야 한다!

02 법원경매를 당한 소유자와 임차인들이 가장 궁금해하는 것들!

(1) 우리 집이 법원경매가 시작되었는데, 언제까지 집을 비워 줘야 하나요? 

(2) 낙찰자가 나가라고 하면 나가야 하나요? 

(3) 이사비용은 얼마나 받을 수 있나요? 

① 점유자가 배당받을 금액이 있는 경우

② 점유자가 배당받을 금액이 없는 경우

(4) 낙찰자가 월세를 달라고 합니다. 정말 줘야 하나요? 

(5) 인도명령서를 받았어요. 이게 뭔가요? 

(6) 낙찰자의 명도확인서가 없으면 배당을 받을 수 없나요? 

(7) 직접 경매에 참여하여 부동산을 낙찰받을 수 있나요? 

① 직접 낙찰을 받으면 유리한 점들

② 점유자들이 직접 경매에 참여해도 낙찰받기 쉽지 않은 이유

③ 낙찰가격을 정하는 방법 

④ 수수료가 너무 비싸요 

⑤ 소유자(집주인)가 직접 낙찰받을 때의 주의할 점 

⑥ 임차인이 직접 낙찰받을 때의 주의할 점 

(8) 법원경매 사이트 보는 법 

① 우리 집이 법원경매가 되었다는 것을 어떻게 알 수 있나요? 

② 집으로 엄청 많은 우편물들이 날아와요. 이게 다 사기인가요? 

③ 우리 집의 법원경매가 어떻게 진행되고 있는지 알 수 있나요? 

(9) 경매가 진행 중인데 이사를 가도 되나요? 

03 소유자(채무자)를 위한 법원경매

(1) 집값보다 빚(채무)이 적은 경우의 해결방법들 

① 은행대출 갈아타기 

1) 은행대출 갈아타기의 조건과 방법들 

1. ‘은행대출 갈아타기’를 하려면 방법을 바꾸어야 한다 

2. 은행대출 갈아타기를 하려면 신용도가 좋은 채무자를 구하라 

3. 가족 중에서 채무자를 찾아라 

4. 사업자등록증이 있는 채무자라면 더할 나위 없이 좋다 

5. 신용등급은 어떻게 알 수 있나요? 

2) 은행대출 갈아타기를 할 때 주의할 점 

1. 반드시 총 채무액을 확인하라 

2. 은행에 가서는 어떻게 해야 하나요? 

3. 대출갈아타기 할 은행을 구했는데, 이제 다 끝난 건가요? 

4. 다시 한 번, 은행의 총 채무액을 확인하라. 반드시! 

② 집을 급매로 처분하는 방법 

1) 왜 집을 급매가격으로 파는 것이 좋은가? 

2) 고객의 입장에서 생각하십시오 

3) 법원경매로 된 집을 어떻게 팔아야 할까요? 

(2) 집값보다 빚(채무)이 많은 경우의 해결방법들 

① 개인회생과 개인파산을 통해서 다시 일어서자 

(3) 법원경매는 언제까지 취소(취하)를 할 수 있나요? 

(4) 낙찰된 후 법원경매를 취소하려면, 낙찰자의 동의서가 반드시 필요한가요? 

① 임의경매의 경우 

② 강제경매의 경우

04 임차인을 위한 법원경매

(1) 내 보증금은 모두 돌려받을 수 있는가? 

① 전입신고를 하셨습니까?

② 확정일자를 받으셨습니까?

③ 전입신고를 하지 않은 확정일자는 아무런 소용이 없다 

④ 내 보증금을 모두 받을 수 있는가? 

⑤ 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면? 

⑥ 권리신고와 배당요구를 하라고 하는데 꼭 해야 하나요? 

⑦ 전세보증금을 다 받지 못했을 경우 어떻게 해야 하는가?

(2) 최우선변제금의 소액임차인들 242 

① 소액임차인(최우선변제금의 지급대상자)이란? 

② 소액임차인이 되려면? 

③ 소액임차인의 판단은, 임차인이 아니라 근저당권자를 기준으로 한다! 

④ 소액보증금(최우선변제금)을 받으려면 어떻게 해야 하는가? 

⑤ 소액임차인의 배당금이 제외되는 경우들 

⑥ 소액임차인들의 피를 빨아먹는 놈들 

⑦ 인천 장애인 분신자살사건을 아시나요? 

⑧ 악덕 브로커에게 당하는 집주인들과 공인중개사 

⑨ 이런 사기꾼들은 전국적으로 퍼져 있다

글을 마치면서